中国新房需求拐点已至

近日，国家统计局发布《建筑业持续快速发展 城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》。

据统计，2018年城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。

看数据，住房方面，30年巨变，城镇人均面积狂增482%，人民生活大大改善。这确实是巨大成就。

但有两点须关注：

一是，人均39平米，这一面积，不算小呀。

2003年，住建部公布我国居民住房的小康标准：到2020年， 基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”。

2004年，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》， 公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米。

如今来看，大大超前实现了人均35平米的小康目标！而且，也提前实现了户均一套房、人均一间房的目标。

二是2016年城镇人均住房面积为36.6平，2018年就增至39平，速度挺快的。按此速度，2020年就会突破40平大关。

这么快增长，会否王伴随着空置率的上升？

西南财经大学的调查表明，我国住房空置率超过20%。这一数据我是不太相信的，明显高估了。

但也侧证了一点：建房速度很快，空置率必然同步上升。主要原因是，部分人买房暂时不住，或者纯投资投机，或者为以后自住（如养老）而提前购置。

2016年，易居院为住建部所做课题中，有一个图，比对了全国典型国家人均住房面积与人均GDP的比较。

按2016年的数据，我国人均GDP只高于保加利亚，但人均住房面积已超过保加利亚、罗马利亚、波兰、斯洛伐克、匈牙利、立陶宛、俄罗斯、希腊、英国、韩国等。主要低于北欧与美国。北欧地广人稀，收入很高；美国以别墅为主，收入很高。

当然，这其中还有一个小差异：我国建筑面积，国外多使用面积。我国口径比国外大一些，估计15－20%的差别。

即便如此，2015年以来，我国人均住宅面积的增速，肯定明显超过上述国家。所以当前实际人均面积来算，即便打个折扣，按使用面积也算，也应超过世界很多国家了！

中国的新房开发行业，真的走到一个历史性拐点了！

住宅需求爆炸式增长结束了！

未来，需求总规模将会趋于平稳。同时，由于二手房存量规模越来越大，新房交易规模也只能越来越小！